2942 SAYILI KANUN KAPSAMINDA

KAMULAŞTIRMANIN USUL VE ESASLARI

Ø    Devlet ve kamu tüzel kişilerinin bir kamu hizmetini gerçekleştirmek için, özel mülkiyete konu bir taşınmazı, bedelini peşin olarak ödemek koşuluyla kanunda gösterilen usul ve esaslarla el koymasına veya üzerinde kendi lehine irtifak hakkı kurmasına kamulaştırma denilmektedir. Kamulaştırma işlemine ilişkin usul, esas ve bu işleme karşı taşınmazı kamulaştırılan özle hukuk kişilerinin sahip olduğu haklar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir.

Bir taşınmaz hakkında kamulaştırma kararı alınabilmesi için o taşınmazın kamulaştırılmasına kamu yararı için ihtiyaç duyulması gerekir. Kamu yararını gerektirmeyen hallerde kamulaştırma işlemi yapılamayacak, yapıldığı takdirde idare mahkemesinde açılacak dava ile kamulaştırma kararının iptali talep edilebilecektir.

Ø    İdare, kamulaştırma kararını alırken kamulaştırma veya üzerinde irtifak hakkı kurulacak olan ve kadastrosu yapılmış yerde bulunan taşınmazın sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir ölçekli planı yapar veya yaptırır. Kadastrosu yapılmamış yerlerde ise idare, taşınmazın yüzölçümü, özel mülkiyete elverişli olup olmadığı gibi hususları tespit etmek zorundadır.

Ø    Kamulaştırma işlemlerinde kamulaştırılacak taşınmazın malikinin veya tapu kaydının olmadığı durumlarda zilyedinin doğru bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir. Kamulaştırma işleminde bildirimlerin kime yapılacağı, pazarlık ve satın alma görüşmelerinin kiminle yapılacağı, satın alma usulünün uygulanamadığı hallerde açılacak davalarda kimin muhatap alınacağı gibi hususların bilinebilmesi için taşınmazın malik veya zilyetlerinin kimlik ve adres bilgileri tespit eder. İdare öncelikle bu kişilerin nüfus kayıt araştırmaları ile sağ olup olmadıklarını; sağ değil ise kanuni mirasçılarının kim olduğunu belirler. Bu araştırmanın ardından ise muhatap alınacak kişilerin tebligata yarar adreslerini araştırır. İdare tebligat adreslerini tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden bulamadığı hallerde haricen yaptıracağı araştırma ile belgelere bağlamak suretiyle adresleri tespit edebilir.

Ø    İdare kamulaştırma kararı verdikten sonra kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini kamulaştırmaya konu taşınmaz malın kayıtlı bulunduğu tapu idaresine resmi şekilde bildirmekle yükümlüdür. Söz konusu şerh taşınmaz üzerinde yapılacak tasarruf işlemlerine engel olmaz ancak, taşınmazın üzerindeki ayni haklarda değişiklik olması veya malikinin değişmesi durumlarında ilgili tapu dairesi idareye derhal haber verir. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içerisinde kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge sunulmadığı takdirde tapu idaresi, bu şerhi resen sicilden silecektir.

Ø    İdare tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda öncelikle satın alma usulünü uygulamalıdır. Bu yola başvurmadan açılan bedel tespiti ve tapu tescili davaları esasa girilmeden reddedilir. Satın alma usulünün öncelikle uygulanması kuralının dava şartı olup olmadığı konusunda Yargıtay görüş değişikliğine gitmiştir. Eski tarihli kararlarında, satın alma usulüne başvurulmasının kamulaştırma bedelinin tespiti ve idare adına tescili amacıyla açılacak davanın dava şartı olduğu görüşünü savunurken yeni kararlarında bu düşünceden uzaklaşmıştır. Yargıtay’a göre satın alma usulü uygulamadan doğruda mahkemeden dava açılması durumunda, mahkemece ilk oturumda bu durumun tespit edilmesi halinde davanın reddine karar verilebilir. Ancak mahkeme tarafından ilk oturumda usule uyulmadığı tespit edilmezse ve davanın esasına girilerek deliller toplanmaya başlanırsa bu aşamadan sonra söz konusu eksiklik nedeniyle dava reddedilemeyecek ve davaya devam edilmesi gerekecektir. Bu görüşün gerekçesi hukuk genel kurul kararında şöyle belirtilmiştir: “Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre; mahkemece ilk oturumda 2942 Sayılı Kanunun 7 ve 8. maddesinde aranan koşullar yerine gelmediğinin saptanması durumunda davanın reddine karar verilmesi gerekecektir. Ancak mahkemece deliller toplanıp, keşif yapılıp, bilirkişi raporu alınıp bu şekilde işin esasına girilmesinden sonra artık bu eksiklik nedeniyle davanın reddi isabetli olmayacaktır. Yukarıda ayrıntılı olarak açıklandığı üzere, 4650 Sayılı Kanunla 2942 Sayılı Kanunda yapılan değişikliğin amacının kamulaştırmanın uluslararası normlara ve Anayasa'ya en uygun ve en süratli bir şekilde sonuçlandırılması ve değişiklikten önceki kanunda kamulaştırma işlemlerindeki kural hataları nedeniyle meydana gelen gecikmelerin önüne geçilmesi olmasına göre, bu aşamada mahkeme önünde görülmekte olan ve esasına girilen bir davanın reddedilip, yeniden kamulaştırma işlemlerinin baştan yapılmasının istenmesi kanunun gerek özüne gerekse sözüne aykırı olacaktır” (YHGK 5.7.2006, 2006/5-496 E. 2006/503 K.). Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için ise öncelikle satın alma usulünün uygulanması zorunluluğu bulunmamaktadır.

İdare öncelikle taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere bir kıymet takdir komisyonu oluşturur ve bu komisyon tarafından taşınmazın cinsi, yüzölçümü, vergi beyanı, imar durumu, bölgesel nitelikleri gibi unsurlar dikkate alınarak taşınmaza ait tahmini değer belirlenir.

Daha sonra idare, belirlenen tahmini bedel üzerinden pazarlıkla satın alma işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir. Uzlaşma komisyonu, tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmazın malikine, taşınmazı pazarlık ile veya idareye ait başka bir taşınmazla trampa usulü ile almak istediğini resmi taahhütlü bir yazı ile bildirir. Tüm araştırmalara rağmen adresi tespit edilemeyen maliklere ilanen tebligat yapılır.

Malik veya temsile yetkili kişi pazarlık usulünün uygulanmasını istiyorsa yazının tebliğinden veya ilan tarihinden itibaren 15 gün içerisinde idareye başvurmalıdır. Pazarlık görüşmeleri sonucunda kıymet takdiri komisyonu tarafından belirlenen bedeli aşmamak suretiyle anlaşmaya varılması durumunda komisyon üyeleri ve malik veya yetkilisi tarafından imzalanan bir tutanak düzenlenir. Bu usul ile yapılan kamulaştırma işlemine itiraz edilemez.

Ø    Malik anlaşma davetine icabet etmez veya pazarlık sonucunda uzlaşılamaz ise kamulaştırma bedelinin mahkemece tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için idare tarafından taşınmazın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılır. Kamulaştırma Kanunu’nun 10. Maddesi uyarınca açılacak bu davada mahkeme başvuru tarihinden itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma günü belirler; duruşma gününü taşınmaz malikine meşruhatlı davetiye ile tebliğ eder. Ancak idare araştırmalarına rağmen malik veya zilyetlerin adresini tespit edememiş ise mahkeme ilanen tebligat yapar.

Asliye hukuk mahkemesinde görülecek davada hakim kanunda düzenlenen hükümlere uymak koşulu ile bir bilirkişi heyeti oluşturur ve taşınmaz mahallinde keşif düzenler. Bilirkişi heyeti taşınmazın kıymetini etkileyecek bütün özellik ve unsurlarını, varsa vergi beyanını, emsal satış değerlerini, yapı maliyet hesaplarını ve resmi birim fiyatlarını, objektif değer artışını da göz önünde bulundurarak taşınmazın kamulaştırma değerini hesaplar ve mahkemeye sunar. Mahkeme adil ve hakkaniyete uygun bir kamulaştırma bedeli tespit edilmesi için gerekli görürse tekrar rapor aldırabilir. Mahkemenin kabul edilebilir bulduğu bedel, idare tarafından malikin veya temsile yetkili kişinin hesabına depo edildiğinde, tapu kaydının terkini ve idare adına tescili bu dava sonucundaki mahkeme kararı ile gerçekleşecektir.

Ø    Asliye hukuk mahkemesi tarafından yapılacak duruşma gününü bildirir tebligat oldukça önemlidir. Bunun sebebi, malik veya zilyedin kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açma süresinin söz konusu tebligat ile başlıyor olmasıdır. Kamulaştırma Kan. md.14 gereğince idari yargıda kamulaştırma işleminin iptali davasını açma süresi, tebligat yapılanlara tebligat gününden, tebligat yapılamayanlara ise ilan tarihini izleyen günden itibaren otuz gündür. Kanunda düzenlenen otuz günlük hak düşürücü sürenin başlaması için Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca yapılan tebligatın maddede belirtilen unsurları taşıması ve usulen geçerli bir tebligat olması gerekmektedir.

Neticede kamulaştırma işlemi kişinin dokunulmaz hak ve hürriyetlerinden biri olan mülkiyet hakkının bir istisnasıdır. T.C. Anayasası ve İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesi tarafından korunan mülkiyet hakkının devlet eliyle hak sahibinden alınması konusunda kanun koyucu oldukça hassas davranmış ve buna ilişkin özel hükümler getirmiştir. Kamulaştırma Kanunu’nda yer verilen 10, 14 ve 25. maddeler de bu hükümlerdendir.

Düzenleme altına alınan bu hükümlerin amacı taşınmazı kamulaştırılan maliki kamulaştırma ile ilgili tüm bilgi, belge ve işlemlerden ayrıntılı olarak haberdar etmek ve ortaya çıkabilecek ihlaller karşısında hakkını koruyabileceği hususunda bilgilendirmektir. Bu sebeple, asliye hukuk mahkemesi Kamulaştırma Kanunu’nun 10 maddesinde belirtilen hususlara tebligatın içeriğinde yer vermek ve usulüne uygun tebligat yapmakla yükümlüdür. Kamulaştırma Kanunu madde 25’te hakların kullanılması ve borçların yerine getirilmesi bakımından kamulaştırma işlemi, mal sahibi için 10. madde uyarınca mahkemece yapılan tebligatla başlayacağı hüküm altına alınmıştır. Görüldüğü üzere, sürelerin tebligatın yapılması ile başladığı hallerde tebligatın kanunda öngörülen şekilde yapılması ve yine kanunda sayılan bilgileri içermesi yasal bir zorunluluktur. Bu şekilde düzenlenmemiş ya da tebliğ edilmemiş bir tebligat hukuk düzeninde doğurması gereken sonuçları doğurmaz, başlatması gereken süreleri başlatmaz.

Ø    Kamulaştırma Kanunu madde 14’te düzenlenen ve otuz günlük hak düşürücü süreye tabi tutulan diğer bir hak da malikin maddi hatalara karşı düzeltim davası açma hakkıdır. Kamulaştırma işlemi için düzenlenen belgelerde ve kıymet takdir raporunda kamulaştırılan taşınmazın fiili durumuna aykırı tespitlere ve bilgilere yer verilmişse malik bu durumu yine adli yargıda açacağı bir davaya konu edip maddi hataların düzeltilmesini talep edebilir.

Ø    Malikin idari yargıda iptal davası açması halinde bu dava öncelikli görülecektir. İdare mahkemesi yürütmenin durdurulmasına karar verir ise iptal davası, asliye hukuk mahkemesi açısından bekletici mesele yapılacak ve burada, iptal davasından çıkan sonuca göre karar verilecektir. Yürütmenin durdurulmasına karar verilmediği hallerde adli yargıdaki bedel tespiti ve tescil davası devam edecektir.

Ø    Kamulaştırma bedeli ödendikten sonra beş yıl içinde, idare tarafından taşınmaz üzerinde kamulaştırma işlemi ile tesis edilen amaca uygun hiçbir işlem yapılmaz ise veya taşınmaz, belirtilmiş olan kamu yararı dışında başka bir amaç için kullanılır ise malik veya mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden başlayacak yasal faizi ile birlikte idareye geri ödemek suretiyle taşınmazı idareden geri alabilirler. Geri alma hakkı doğduktan itibaren bir yıl içinde kullanılmadığı takdirde düşecek ve malik veya mirasçıları tarafından bir daha talep edilemeyecektir.

Ø    Sonuç olarak, özel mülkiyete konu olan bir taşınmazın kamu yararının gerektirdiği hallerde kanunda belirtilen kurallara uyularak karşılığının ödenmesi suretiyle idarenin mülkiyetine geçirilmesini kamulaştırma olarak tanımlayabiliriz. Kamulaştırma hernekadar özel hukuk kişilerinin mülkiyet hakkının ihlali olarak görünse de bu işlem ile üstün kamu yararı amaç edinildiğinden kanun koyucu tarafından izin verilen bir hukuki işlemdir. Ancak temel hak ve özgürlüklerin başında gelen mülkiyet hakkının korunması bakımından idareye sınırsız hak tanınmamıştır. Kamulaştırma işlemi özel kanun niteliğinde olan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda belirtilen şartların varlığı halinde, yine kanunlarda belirtilen sınırların korunması suretiyle uygulanabilmektedir.

Av. Beklen AYDEMİR

Bursalı Hukuk Bürosu, 2016